Kupní cena jako podstatná náležitost kupní smlouvy při převodu nemovitosti

Na realitních portálech mě zaujala zajímavá informace o koncepčním rozhodnutí NS ČR č. 24 Cdo 81/2026 ze dne 9.4.2026. Rozhodnutí  se zabývalo tím,  za jakých okolností je dohoda o kupní ceně podstatnou náležitostí kupní smlouvy při  převodu vlastnického práva k nemovitosti.  

O co jde? V obecné rovině platí, že základní náležitosti kupní smlouvy a požadavek na určitost kupní ceny v kupní smlouvě vyplývají z § 2079 a § 2080 OZ. Na otázky neupravené v části "Pododílu 3" OZ, který se týká pouze "Koupě nemovitých věcí",  se však použijí přiměřeně  též  ustanovení o koupi movitých věcí (§ 2131 OZ). Mají-li tedy smluvní strany výslovně vůli uzavřít kupní smlouvu o prodeji nemovitosti bez uvedení kupní ceny, může i pro ně platit ustanovení § 2085 odst. 2 OZ, který takovou možnost připouští. 

Co říká rozsudek? V rozsudku je vysvětleno, že pro aplikaci § 2085 odst. 2 OZ je nutná jasná a společná vůle smluvních stran dohodnout se na obsahu kupní smlouvy bez výslovného určení kupní ceny (bod 35 odůvodnění) a tedy,  absentuje-li v kupní smlouvě samotné ujednání o výši kupní ceny, za současného zřetelného vyjádření vůle, že účastníci chtějí kupní smlouvu uzavřít i bez takového určení, nastupují bez dalšího účinky zákonné nevyvratitelné domněnky, že strany si ujednaly cenu obvyklou (§ 492 odst. 1 OZ).  (bod 36 odůvodnění rozhodnutí) 

V rozsudku bylo také vysvětleno, že oproti shora uvedenému § 2085 odst. 2 OZ cílí ustanovení § 2080 OZ na situace, kdy je uzavřena kupní smlouva s dohodnutou kupní cenou, když právě v těchto případech musí být naplněn zákonný požadavek určitosti dohody o kupní ceně. Jak požaduje zákonodárce, v takovém případě musí být cena ujednána  v míře "alespoň způsobu jejího určení" (bod 37 odůvodnění rozsudku). Je-li kupní cena sjednána,  avšak neurčitě (tj. k určitosti nelze dospět ani výkladem),  nemůže být zásadně určitá ani kupní smlouva  a mohlo by se jednat o zdánlivé právní jednání.

Kdy se to může hodit? Byla bych určitě hodně opatrná, ale když o tom přemýšlím, napadá mě, že tehdy, pokud se smluvní strany chtějí rychle dohodnout a jsou ve shodě, že cenu nechají na znaleckém posudku/obvyklé ceně.  Např. při převodu mezi příbuznými, kde není spor o hodnotu nemovitosti a smluvní strany se chtějí chtějí vyhnout zdlouhavému čekání na posudek nebo vyjednávání. Dále by to mohlo být použitelné také při převodu v rámci vypořádání SJM, když je jasné, že nemovitost má být převedena, ale cena bude určena až následně (znalcem, soudem). Zde může být praktické,  opřít se o zákonnou domněnku ceny obvyklé. Nebo by to možná mohlo být použitelné tam, kde je vůle převést nemovitost a cena není předmětem sporu – strany vědí, že se použije cena obvyklá,  ať je jakákoliv. A konečně snad i za situace, kdy je cena objektivně zjistitelná, ale strany ji nechtějí fixovat dopředu.  Např. u specifických nemovitostí, kde se cena odvíjí od tržních parametrů, které budou známé až později.  

Kdy to naopak vhodné nebude? Když existuje riziko sporu o hodnotu předmětu prodeje, zejména  když jedna strana očekává výrazně jinou cenu nebo, když je potřeba přesná částka pro financování (hypotéka, úvěr) nebo když je třeba jasně určit daňový základ

Shora uvedenou úvahu však berte pouze jako obecné zamyšlení řadového právníka nad zajímavou právní informací, jedná se jen o soukromý názor a vždy doporučuji obrátit se při řešení konkrétního problému  na zkušeného právníka ve vašem okolí. Přeji pěkné dny.